中文在线免费视频,欧美亚洲桃花综合,日本中文字幕在线视频站,欧美精品一区二区三区观

中國宏觀(guān)經(jīng)濟（上海）論壇系列簡(jiǎn)報之三

發(fā)布日期：2016-04-12 11:11    來(lái)源：北京大學(xué)國家發(fā)展研究院

 

簡(jiǎn)報2016年第007期（總第1250期）

 

背景介紹：2016中國宏觀(guān)經(jīng)濟（上海）論壇暨北京大學(xué)國家發(fā)展研究院中國經(jīng)濟觀(guān)察報告會(huì )于3月20日在上海召開(kāi)，會(huì )議主辦方包括北京大學(xué)國家發(fā)展研究院、上海市政府發(fā)展研究中心、上海國有資本運營(yíng)研究院。我們將分三期簡(jiǎn)報報告此次會(huì )議。本期簡(jiǎn)報報告北京大學(xué)國家發(fā)展研究院宋國青教授和盧鋒教授的演講內容。

版權聲明：未經(jīng)允許，請勿全文刊發(fā)或轉載本簡(jiǎn)報。如希望全文刊發(fā)或轉載本簡(jiǎn)報，請聯(lián)系tangjie@m.legalbrainz.com，并經(jīng)主講人本人審閱。

 

宋國青：房?jì)r(jià)上升基本是利率下降的結果

近期貨幣信貸情況可用“1月不多、2月不少”來(lái)形容。由于春節因素影響，M2同比增長(cháng)率在1月比較高，在2月比較低。剔除春節因素影響后，兩個(gè)月份將近持平，平均的環(huán)比增長(cháng)年率超過(guò)13%。貸款1月多2月少的原因一是上述春節因素，二是國外凈資產(chǎn)1月下降多2月下降少。1-2月合計，社會(huì )融資總量增加較多，但社會(huì )融資總量不含境內實(shí)體經(jīng)濟單位在國外的融資。去年以來(lái)，企業(yè)明顯減少外幣負債。如果今年1-2月減外債的情況持續且數量不小，加上外債在內的社會(huì )融資總量未必很強。可以說(shuō)，貨幣信貸方面季調后環(huán)比增長(cháng)率有所恢復，但不能確定或現在不能確定的因素多。在目前情況下，貨幣增速基本合適。總需求需要刺激但不要強刺激。

經(jīng)濟增長(cháng)可能有所恢復。1-2月工業(yè)增加值5.4%的同比增長(cháng)率看來(lái)偏低。但從發(fā)電煤耗情況看，3月份工業(yè)增長(cháng)可能比較強，今年一季度工業(yè)增加值同比增長(cháng)率估計6.0%左右，與去年四季度持平或略高。3月工業(yè)增長(cháng)回升的原因之一是去年春節很晚，導致去年3月份工業(yè)同比增長(cháng)率很低。一季度GDP的增長(cháng)率可能與去年4季度的6.8%持平甚至略強。

從需求端看，大致上是外需差，消費弱，投資強，特別是房地產(chǎn)投資季調后環(huán)比高增長(cháng)。由于前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的絕對數小，且投資對銷(xiāo)售的反應有滯后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資轉強對于工業(yè)生產(chǎn)的效果在1-2月還不明顯，在3月份會(huì )有更清楚的體現。房地產(chǎn)銷(xiāo)售轉強還直接推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)增加值高增長(cháng)。目前看，這個(gè)效果可能不小于金融業(yè)增長(cháng)率的下降。由于2015年1季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售是低點(diǎn)而投資是高點(diǎn)，銷(xiāo)售的同比高增長(cháng)恐難持續，投資的同比增長(cháng)率仍將上升。

通脹上升主要是短期波動(dòng)。2月份CPI同比增速上升，這大部分是由蔬菜和肉價(jià)上升引起的。蔬菜價(jià)格在目前的價(jià)位上還可能維持一段時(shí)間，最近還有所反彈。由此來(lái)看，3月份CPI同比會(huì )相當高。中國過(guò)去的增長(cháng)通脹關(guān)系比較明顯，高增長(cháng)與高通脹往往一同出現，主要原因是名義利率相對穩定導致真實(shí)利率與通脹反向變化，在相當程度上體現為農民從農村到城市的轉移周期。這個(gè)周期因素正在消失。在這樣的情況下，農產(chǎn)品相對價(jià)格的波動(dòng)與宏觀(guān)經(jīng)濟景氣的關(guān)系日益減弱，核心CPI更加重要。

從長(cháng)期來(lái)看，存在以下六個(gè)趨勢。一是潛在增長(cháng)率下降；二是國民儲蓄率或緩慢下降，目前仍然難以確定趨勢性下降是否已經(jīng)開(kāi)始；三是存量?jì)π钆cGDP的比例高增長(cháng)；四是資本凈輸出增加，國際投資凈頭寸與國民收入的比例上升；五是國內資本存量高增長(cháng)，資本產(chǎn)出比將持續上升很多年，勞動(dòng)份額緩慢上升；六是社會(huì )投資報酬率將下降很多年。

2015年的投資報酬率出現下降。規模以上工業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)增長(cháng)6.9%，負債增長(cháng)5.6%，利潤總額下降2.3%。凈資產(chǎn)收益率大幅下降。這已經(jīng)包括了貿易條件改善帶來(lái)的好處。估計全社會(huì )資本存量實(shí)際增長(cháng)11.0%，按GDP價(jià)格指數計算名義增長(cháng)10.5%。按營(yíng)業(yè)盈余和資本存量計算的投資報酬率下降約3個(gè)百分點(diǎn)。2015年的投資報酬率下降包含趨勢性下降和周期性下降兩個(gè)部分。目前經(jīng)濟景氣有轉好的傾向，投資報酬率或有所恢復。

2015年，銀行間利率下降，銀行存款利率和理財產(chǎn)品利率紛紛下降。利率下降被認為可以導致股價(jià)上升。上半年不僅股票價(jià)格上升到高位，而且期望的投資報酬率也上升到高位，體現為兩融的高利率和分級基金A的低價(jià)格。年中股市大幅回調將所有金融資產(chǎn)期望收益率打到了同樣的低水平。后面發(fā)生的是外匯需求大幅增加和房?jì)r(jià)上升。背后是尋找出路的巨量?jì)π詈拖陆档纳鐣?huì )投資報酬率。

真實(shí)利率和真實(shí)投資報酬率的長(cháng)期變化大體是一致的。在短期可能出現相反的變化。通過(guò)擴大財政赤字、提高金融業(yè)效率及平衡銀行業(yè)利潤和工資，居民金融資產(chǎn)的真實(shí)投資報酬率下降幅度可以小于社會(huì )投資報酬率的下降幅度，但潛力有限。在真實(shí)投資報酬率下降的情況下，真實(shí)利率要不了很多年也將明顯下降。當真實(shí)利率很低時(shí)，各種資產(chǎn)特別是長(cháng)期資產(chǎn)的估值面臨很大的不確定性。期望真實(shí)利率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)對于長(cháng)期資產(chǎn)真實(shí)價(jià)格的影響可以是巨大的。

房?jì)r(jià)上升基本是利率下降的結果。房子是長(cháng)期資產(chǎn)，考慮房?jì)r(jià)勢必涉及未來(lái)的長(cháng)期利率。按目前情況，3年期國債期望真實(shí)收益率略高于1.0%。考慮住房的租價(jià)比還要考慮出租的交易成本和折舊維修等情況，1.5-2%的租價(jià)比不算高，也就是房?jì)r(jià)不算低。但如果利率持續下降，未來(lái)20年平均的真實(shí)利率也許只有0.5%，那么房?jì)r(jià)在短期的相當幅度的上升就是相應的正常變化。另外，由于工資的增長(cháng)率可以高于勞動(dòng)生產(chǎn)率的增長(cháng)率，一線(xiàn)城市的真實(shí)房租仍然可以期望上升。

這樣的考慮當然只限于工資率有一定增長(cháng)和規模已經(jīng)相當大的城市，大致上就是一線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市也有很多具體情況如期望的工資增長(cháng)率和環(huán)境條件等導致房?jì)r(jià)差別。在期望工資率能夠增長(cháng)的小城市，土地供給決定房?jì)r(jià)。在經(jīng)濟長(cháng)期停滯甚至衰退的地方，情況完全不一樣。

在低利率導致高房?jì)r(jià)的情況下，房產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅期望以及其他房產(chǎn)政策的小變動(dòng)可能導致房?jì)r(jià)的大波動(dòng)。在限購的城市，有關(guān)政策很重要。其他情況如學(xué)區房等涉及細節的政策問(wèn)題也會(huì )對房?jì)r(jià)起作用。此外，短期的追漲殺跌等情況也是存在的，短期的房?jì)r(jià)波動(dòng)未必和預期長(cháng)期利率的變化一致。長(cháng)期預期總有很大不確定性。

 

盧峰：房地產(chǎn)供給側改革具有必要性和緊迫性

去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的五項任務(wù)之一是去庫存，也就是去房地產(chǎn)行業(yè)的庫存。最近國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一些新的變化，主要體現為房?jì)r(jià)的劇烈波動(dòng)。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我談三點(diǎn)看法。

第一，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最新情況。前一段時(shí)間，隨著(zhù)國內經(jīng)濟回落，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低潮期。但是從今年年初開(kāi)始，整體上房地產(chǎn)價(jià)格出現了正的增長(cháng)，并且在不同城市具有明顯的差異，分化十分嚴重。一月份一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比增速接近24%，二線(xiàn)城市是2.5%，三線(xiàn)城市是負增長(cháng)，屬于冰火兩重天。在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州和北京的房?jì)r(jià)同比增速相對較低，在10%左右，上海處于18.2%的第二梯隊，而深圳達到了驚人的52.7%。這意味著(zhù)如果沒(méi)有一個(gè)外部力量使房?jì)r(jià)增速發(fā)生變化的話(huà)，房?jì)r(jià)的上漲會(huì )持續，最終一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )失控。

第二，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最新變化的原因。對于一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的飆升，評論大多是持質(zhì)疑和批評態(tài)度的，有的還十分尖銳。我認為房?jì)r(jià)變化背后的原因是多重的，下面從宏觀(guān)政策、房地產(chǎn)本身以及金融創(chuàng )新等角度做一些分析。

從宏觀(guān)政策角度看，當前面臨經(jīng)濟下行的現狀，按照央行周小川行長(cháng)的話(huà)來(lái)講，貨幣政策是穩健略微寬松的。通過(guò)六次降息、五次降準和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的操作，貨幣供給在總體上是中性偏寬松的，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩和回升。另外，針對前一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難，有關(guān)部門(mén)包括住建委、財政部、銀監會(huì )等密集出臺了幾輪提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，在信貸、公積金、營(yíng)業(yè)稅、證券化和限購政策等角度給出了許多優(yōu)惠政策，這也對推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖起到了重要作用。

從資金面看，由于近期股市表現低迷，原來(lái)炒股的資金要尋找出處，房地產(chǎn)自然成為了一個(gè)選擇。在房地產(chǎn)價(jià)格快速回升的情況下，業(yè)內人士包括互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進(jìn)行了很多金融創(chuàng )新，推出了一些新的金融工具，包括首付貸這樣的產(chǎn)品。這些也能夠部分解釋房?jì)r(jià)為什么回升，為什么會(huì )漲的那么瘋。

從房地產(chǎn)本身發(fā)展的角度看，中國有一個(gè)十分顯著(zhù)的特點(diǎn)，那就是壟斷性的供地制度。政府主導了房地產(chǎn)的供地，一線(xiàn)房地產(chǎn)的供地在不同程度上出現了相當幅度的減少，而對于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的需求要遠遠高于其經(jīng)濟在國內所占的比例。從數據上看，四個(gè)一線(xiàn)城市在2014年和2015年的供地比前幾年的平均水平都有下降。

綜合來(lái)看，盡管一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上升是出乎意料的，但又是可以理解的。我們該如何看待這個(gè)現象？我認為首先它帶來(lái)的問(wèn)題就是房?jì)r(jià)增長(cháng)太猛太快，逐漸出現泡沫化的跡象。這對中國宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定性是負面的，甚至對企業(yè)家精神的影響也是不利的，因為企業(yè)家辛苦工作一年的利潤還不如買(mǎi)賣(mài)一套房賺的錢(qián)多。另外，某些金融創(chuàng )新如首付貸帶來(lái)金融風(fēng)險的隱憂(yōu)。

第三點(diǎn)，突如其來(lái)的房?jì)r(jià)飆升會(huì )給經(jīng)濟帶來(lái)很大的不確定性，對此我提出以下幾條對策建議。

在短期政策上，要出臺有針對性的措施遏制少數城市房?jì)r(jià)的快速上漲。實(shí)際上有關(guān)部門(mén)已經(jīng)在行動(dòng)，比如叫停首付貸等。除此之外，還要對一線(xiàn)城市增加土地供應。同時(shí)，三四線(xiàn)城市的去庫存政策不做實(shí)質(zhì)性的改變，它們房?jì)r(jià)飆升的壓力也不大。全國兩會(huì )上，有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導在回答記者提問(wèn)時(shí)就表示，今后房地產(chǎn)的政策可能會(huì )更加重視給予城市更多的自主權，同時(shí)加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的問(wèn)責。

從長(cháng)期政策上看，需要反思傳統供地制度的局限性，加深認識和探索房地產(chǎn)供給側改革的必要性和緊迫性。在房地產(chǎn)供地完全是政府壟斷的特殊背景和體制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常波動(dòng)很顯然和供地政策有一定的關(guān)系。我建議解放思想，深化改革，提高市場(chǎng)對于供需的調整能力和反應能力。可以嘗試將部分工業(yè)用地轉作房地產(chǎn)用地等，減少對于土地用途轉換的限制。在農村，還可考慮允許農地入市，通過(guò)提供新的輔助性的供地渠道來(lái)使供給增加彈性。

通過(guò)短期和長(cháng)期的政策組合，我認為完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內相對平穩的發(fā)展，長(cháng)期內使得城市化進(jìn)程行穩致遠。

 

（唐杰 編輯）