中文在线免费视频,欧美亚洲桃花综合,日本中文字幕在线视频站,欧美精品一区二区三区观

2009年第80期（總第841期）中國土地制度改革研討會(huì )簡(jiǎn)報之四

發(fā)布日期：2009-09-21 01:39    來(lái)源：北京大學(xué)國家發(fā)展研究院

2009年7月27日，由北京大學(xué)國家發(fā)展研究院、北京天則經(jīng)濟研究所和博源基金會(huì )共同主辦的“中國土地制度改革研討會(huì )”在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院順利舉行。多位專(zhuān)家、學(xué)者圍繞中國土地制度改革進(jìn)行了演講和討論。我們分七期報道發(fā)布會(huì )概況。本期簡(jiǎn)報報告會(huì )議第二節“問(wèn)題與主張”中，中國土地學(xué)會(huì )理事長(cháng)黃小虎、中央黨校研究室副主任周天勇教授、國土資源部總規劃師胡存智演講內容，以及討論內容。

黃小虎：我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考

長(cháng)期以來(lái)，房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是一個(gè)非常敏感的話(huà)題，爭論各方都認同房?jì)r(jià)太高，但是分歧在于，到底是房?jì)r(jià)拉高地價(jià)，還是地價(jià)抬高了房?jì)r(jià)？其實(shí)房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系在理論上早已得到解決。馬克思和恩格斯在著(zhù)作中已經(jīng)論述過(guò)住宅價(jià)格是地價(jià)、建筑資本和利潤利息以及修繕費用的加總。理論上說(shuō)現在我國城市房?jì)r(jià)主要由土地價(jià)格和建筑安裝投資及利潤構成。當然如果由開(kāi)發(fā)商組織建設，還應加上開(kāi)發(fā)商管理服務(wù)費。

建筑投資及利潤即通常所說(shuō)建安成本，是相對恒定成本：全國建設相同標準的房子造價(jià)差別不會(huì )很大，一定時(shí)期內建材價(jià)格和工人的工資也相對穩定。并且從長(cháng)期趨勢看建筑產(chǎn)品與其他商品一樣，隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)力的提高，價(jià)格更有可能相對下降。土地價(jià)格完全不同。地價(jià)是地租資本化，地租會(huì )由于土地條件的變化引起超額利潤。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，地租和地價(jià)有長(cháng)期上升趨勢，其中城市土地表現尤為明顯；另一方面，短期內土地供求關(guān)系的變化也會(huì )引起實(shí)際生活中地租地價(jià)圍繞土地超額利潤，發(fā)生或高或低的波動(dòng)。

需求有自住性需求和投機性需求，供應也是如此，有滿(mǎn)足實(shí)際需求的供應，比如政府保障性住房和合作建房，還例如農民自己建房等等；同時(shí)也有投機性供應。馬克思當年就已經(jīng)注意到建筑業(yè)的變化：早期的房屋都是定造，但是大約到十九世紀中葉定造房屋就極少了，建筑商購買(mǎi)大面積地皮建造很多房屋供顧客選擇，建筑商所經(jīng)營(yíng)的土地財產(chǎn)可以超出他本人的財產(chǎn)幾十倍，因此就面臨著(zhù)市場(chǎng)波動(dòng)而破產(chǎn)的風(fēng)險，這樣一種建房方式實(shí)際上就是為投機而建房。建筑本身利潤是很小的，投機主要對象是地租。馬克思所關(guān)注的這種“為投機而建房”的建筑商就是世界上最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只是當時(shí)他們還是集建筑商、開(kāi)發(fā)商、維修商為一體。而當代我國的開(kāi)發(fā)商既不負責建筑又不負責維修，他們的主要職能就是為投機而建房，這種投機性供應與投機性需求結合在一起可以產(chǎn)生巨大能量，使房?jì)r(jià)劇烈波動(dòng)，吸引公眾資金進(jìn)入，成就了一個(gè)又一個(gè)富翁，而后房?jì)r(jià)跌落又使后來(lái)者血本無(wú)歸，造就一個(gè)又一個(gè)的“負翁”，這就當今中國正在發(fā)生的事情。

保障性住房體系建立使窮人住房供應不再依賴(lài)開(kāi)發(fā)商，下一步如果能夠發(fā)展合作建房供應體系，中低收入人群的住房也將不再依賴(lài)開(kāi)發(fā)商，那時(shí)候投機就只是富人之間的游戲，就與老百姓無(wú)關(guān)了。當然保障性住房和合作建房也存在供需矛盾，價(jià)格也會(huì )有波動(dòng)，但沒(méi)有投機作祟就不會(huì )出現令人望而生畏的天價(jià)房，那時(shí)候政府實(shí)行“招、拍、掛”是好還是不好就無(wú)須討論了。其次，既然投機者賭的就是地租，國家作為土地所有者就不應該在任何情況下都追求土地收益最大化。限價(jià)房本質(zhì)上限的就是地價(jià)，將來(lái)發(fā)展合作建房時(shí)，土地供應可以實(shí)行劃撥和低價(jià)，而這些恰恰體現了土地公有制的優(yōu)越。

我國土地使用制度和管理也存在一些問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商仍然壟斷大部分住房供應情況下，土地“招、拍、掛”成了土地投機重要途徑。地價(jià)過(guò)高會(huì )對普通百姓造成傷害，因此當投機導致泡沫高升時(shí)，政府推出土地應慎之又慎，不應該簡(jiǎn)單誰(shuí)出價(jià)高就向誰(shuí)送地，應多增加保障性住房和限價(jià)房的土地供應。不過(guò)只要開(kāi)發(fā)商壟斷局面不改變，這些措施也只能是治標之策，不可能根本遏制投機對消費者的傷害。

現在城市發(fā)展過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，以至于房?jì)r(jià)一跌一些地方政府就去救市，讓老百姓很不滿(mǎn)。現在我國各地城市建設投資、土地財政、與土地相關(guān)的稅費以及土地金融占了經(jīng)濟相當大的比重，是一種透支未來(lái)的發(fā)展模式，不可持續。這種模式形成原因很多，有指導思想和發(fā)展戰略的問(wèn)題、政府職能問(wèn)題、干部制度問(wèn)題、財政金融體制問(wèn)題，也有土地制度和土地管理問(wèn)題。就土地方面，最主要的方面是不允許集體用地進(jìn)入市場(chǎng)和低價(jià)征地高價(jià)賣(mài)地。不允許集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)際上強化了開(kāi)發(fā)商的壟斷地位，而低價(jià)征地就為投資炒作提供了空間，此外對土地收益使用缺乏規范也助長(cháng)了地方政府的短視行為。黨的十七屆三中全會(huì )已經(jīng)明確改革方向，需要我們加緊落實(shí)，穩步推進(jìn)。

以上房?jì)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系可以總結如下：地租地價(jià)是房?jì)r(jià)重要組成部分，地租地價(jià)有長(cháng)期上漲趨勢，所以房?jì)r(jià)也會(huì )相應看漲；但是房?jì)r(jià)的短期變化是供求關(guān)系引起的。投機性的供求會(huì )使房?jì)r(jià)劇烈波動(dòng)，投機的真正對象是地租地價(jià)；而投機活動(dòng)之所以傷害普通消費者要害在于住房供應的壟斷，因此解決問(wèn)題關(guān)鍵是打破壟斷，而打破壟斷需要建設部門(mén)進(jìn)一步改革住房制度，深化改革土地管理制度。

（譚力整理，已經(jīng)演講人審閱）

周天勇：城市化的居住模式與土地管理體制的選擇

城市化是人類(lèi)社會(huì )農村剩余勞動(dòng)力和剩余人口向城市流動(dòng)和集中的一種不以人的意志為轉移的必然趨勢。城市化過(guò)程中的居住模式，是指農村人口在向城市流動(dòng)和集中過(guò)程中，他們的居住在城鄉之中的分布、有無(wú)貧民窟、居住的面積、庭院、多層和高層樓房等等。不同的國家和地區，在他們的城市過(guò)程中，形成了不同的居住模式。但是，不同的居住模式，對土地利用率、人口年齡的城鄉結構、社會(huì )安全等等都有著(zhù)其不同的影響。

我們在研究城市化、土地和居住問(wèn)題時(shí)發(fā)現，世界上典型的模式總結起來(lái)可能有三類(lèi)：一類(lèi)是東亞模式、一類(lèi)是拉美和印度模式，一類(lèi)就是目前中國的模式。在東亞模式中，居民收入增長(cháng)較快，城市化過(guò)程中的大部分新遷移居民有購買(mǎi)正規住宅的能力。雖然有一部分居民在轉型期間只能暫時(shí)居住在貧民窟里，但這種貧民窟能夠隨著(zhù)居民收入的提高和政府財力的增強而逐步被改造并最終消失，城市居民的居住條件逐漸同一化。日本、韓國、臺灣就屬于這種模式。

另一種模式是拉美和南亞國家的居住方式，在城市化轉型期間，相對東亞國家，他們的居民收入增長(cháng)較慢，且收入差距特別大。在印度，公有的土地被私人實(shí)際占有十年以后就可以私有，而在拉美國家甚至占半年以上就可以私有。為什么城管不能把城市化過(guò)程中這種私占公地的現象消滅掉？因為這些國家的總統是直接普選，候選人因為要拉選票而需要討好作為“票倉”的貧民窟里邊的人。在這種居住模式里，只有富人到城市以后才能住上正規比較好的住宅，其他大量的農村剩余勞動(dòng)力則居住在城市的貧民窟里，結果貧民窟成為農村人口城市化的主要居住方式。

第三個(gè)模式就是中國目前的居民居住方式。我們研究了城鎮居民購房的能力，收入最高等的居民的收入房?jì)r(jià)比是2.4：1，即攢2.4年的收入就可以買(mǎi)一套房子，但是最低的則要二十多年；此外，我們對整個(gè)農村人口也做了一個(gè)估計，平均來(lái)說(shuō)是18：1，為公認的最高房?jì)r(jià)收入比6：1的三倍。在這樣的情況下絕大部分農民肯定買(mǎi)不起房子。于是就發(fā)生了“兩棲居住”的問(wèn)題，即進(jìn)城務(wù)工的農民只能居住在城市的工棚、集體宿舍或者城中村的小租屋里，而在農村雖然擁有房子卻空著(zhù)不住。顯見(jiàn)，如果這種兩棲居住率越高，人均所占用的住宅用地就越多；進(jìn)一步，如果農民工在城市里再買(mǎi)房子而且農村房子的居住權也不放棄的話(huà)，所占用的土地就會(huì )更多。另外,居住方式，比如說(shuō)高層住宅、庭院、別墅，以及家庭多套率、住宅面積大小等，這些都影響到土地的占用程度。比如，我們算了一個(gè)非常有意思的賬，基于國土資源部的統計資料，2003年到2007年的別墅用地僅僅裝了2.7萬(wàn)人，但是，如果按照1：3容積率，則能裝30多萬(wàn)人。

不同的居住模式不僅占用的土地不一樣，而且對社會(huì )結構、對社會(huì )穩定的影響、所造成的隱患等等也不一樣。和拉美、東亞的其他國家相比，中國不一樣的地方就是政府太強，土地沒(méi)有私有化，中國基本上也沒(méi)有貧民窟。沒(méi)有貧民窟的一個(gè)直接后果就是加重了農村的老齡化程度。由于沒(méi)有貧民窟這樣的地方長(cháng)期定居，在外打工的農民工到了中老年紛紛回鄉，這直接導致農村老齡化程度高于城市。根據我們的測算，如果目前這樣的城鄉兩棲現象持續下去，那么到2030年農村老齡化，即農村60歲以上人口所占比重，將可能達到69%這樣一個(gè)驚人的程度。沒(méi)有貧民窟所導致的另一個(gè)后果就是人口劇烈流動(dòng)對社會(huì )穩定的影響：其他國家的人口流動(dòng)主要是商務(wù)和休閑流動(dòng)，但是中國的人口流動(dòng)主要是劇烈的生計流動(dòng)；如果農村大量進(jìn)城務(wù)工人口都能夠居住在貧民窟里，那么就不會(huì )發(fā)生城鄉之間人口的劇烈流動(dòng)，因為在貧民窟里一家數口都居住在這個(gè)地方，這樣由單身和流動(dòng)所引起的社會(huì )危險就小一些。由此我們也需要重新考慮，究竟是存在貧民窟的社會(huì )更穩定，還是人口劇烈流動(dòng)的社會(huì )更穩定。

為了防止居住用地倍增，必須防止城鄉兩棲居住的現象，不論是城里人到農村還是農村人到城市兩棲居住。如果大量的城里人到農村去把農村庭院式的住宅買(mǎi)下來(lái)了，以后再把這些土地復墾成耕地，其成本就會(huì )非常高。而且，防止城鄉兩棲居住現象還可以防止出現在城鄉之間形成劇烈和持久的人口流動(dòng)，同時(shí)防止農村老齡化的加速和惡化。另外，我們還需要防止城鎮中形成占人口10%的多套房階層出租房屋給占人口90%的無(wú)房階層居住；我們不同意有些學(xué)者所說(shuō)的“買(mǎi)不起房子可以租房子住”的看法，如果一個(gè)社會(huì )有80％—90%的人都買(mǎi)不起房子，那這個(gè)社會(huì )的問(wèn)題太大了。如果有錢(qián)人買(mǎi)了五六套房子，他們的孩子單靠租金就可以一輩子吃不完，這樣的社會(huì )可能是非常糟糕的社會(huì )。

那么如何防止城鄉兩棲居住現象？我們認為，關(guān)鍵在于降低進(jìn)城勞動(dòng)力的居住成本。農民現在進(jìn)不了城市，最主要的不是戶(hù)籍政策的阻礙，而是由于過(guò)高的房?jì)r(jià)導致過(guò)高的進(jìn)城居住成本。要降低居住成本，最重要的是調整土地利用和管理方面的戰略思路。我們開(kāi)始起草報告提綱的時(shí)候說(shuō)一定要控制建設用地、控制城市用地，但研究的結果發(fā)現問(wèn)題不在于此。實(shí)際上，村莊每年占有土地量非常大。改革開(kāi)放以來(lái)，農村人口絕對數減少了六千多萬(wàn)，但是村莊用地卻擴大了兩億畝，而同期城市通過(guò)人口遷移新增了四億兩千多萬(wàn)人，但是城市建設用地卻只增加了五千萬(wàn)畝。改革開(kāi)放初期農民住宅用地人均居住面積大概八平方米，由于對在承包地上蓋住房管得不夠嚴格，現在增加到人均三十多將近四十平方米，占用了大量耕地。所以，國土控制的重點(diǎn)其實(shí)不是在城市，而是在農村。研究中我們還發(fā)現，城市政府把很多土地拿去搞開(kāi)發(fā)區、搞工業(yè)，比如建煉油廠(chǎng)、煉鋼廠(chǎng)等等，而居住用地供應則相對比較少，最后導致住宅地價(jià)暴漲，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有發(fā)展得很好，這值得深思。

要調整土地的利用和管理制度，具體來(lái)說(shuō)我們有以下建議：首先，要鼓勵宅基地、承包地流轉。比如我要去城里打工，如果我的宅基地和承包地可以流轉，那么這些土地流轉變現以后所帶來(lái)的財產(chǎn)收入就能大大提升我到城市里購買(mǎi)住房的能力；然而現在大量土地資產(chǎn)都是“死”的，根本無(wú)法變現，使得農村居民缺乏到城市里購買(mǎi)住房的能力。必須加速對一些規模小又比較分散的村落進(jìn)行戶(hù)籍整頓。許多農村因為小、分散、土地利用率低、沒(méi)有規模效應，是注定要衰敗的，俄羅斯、巴西、印度的情況都是如此。問(wèn)題在于衰敗以后一定要整理土地，比如德國在村落衰敗后的土地整理上就有一系列措施，對中國來(lái)說(shuō)則一定要整理出耕地和建設用地以供流轉。

其次，需要重新考慮是否可以寬容貧民窟存在和發(fā)展。這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于，政府是否有能力為大量應進(jìn)城市的人口提供低價(jià)和限價(jià)房？如果2040年城市化率到80%，那么需要增加城鎮人口五億六千萬(wàn)，這些人進(jìn)到城市的話(huà)政府能夠提供限價(jià)房和廉租房嗎？我個(gè)人認為不可能，任何一個(gè)國家政府財力都承擔不了。這種情況下我們可以嘗試逐步重新考慮對城中村和城郊承租房的容忍程度，適度地放寬對貧民窟的限制，并隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展逐步改造貧民窟，這樣既能降低城市化過(guò)程中的居住成本，又能減少因為缺乏貧民窟而導致的劇烈生計流動(dòng)對社會(huì )穩定所可能造成的影響。

再次，還需要重新考慮對小產(chǎn)權房的容忍程度。在小城鎮和城郊我們認為完全有必要發(fā)展小產(chǎn)權房，免去政府的土地出讓金和各種高額稅負，從而把房?jì)r(jià)降下來(lái)，讓農民買(mǎi)得起房子。我們走訪(fǎng)了一些地方，發(fā)現有些農民到城里買(mǎi)房子買(mǎi)的就是小產(chǎn)權房，大產(chǎn)權房他們根本買(mǎi)不起。小產(chǎn)權房不僅要發(fā)展，而且一定要區別對待。如果在城郊、小城鎮建造比較節約土地的多層甚至高層小產(chǎn)權房，政府可以支持，但是城市居民到農村購買(mǎi)庭院式的住房則要控制，至于控制的理由則還有待細究。

最后，要提高收入降低房?jì)r(jià)。要降房?jì)r(jià)，首先就應當加大住宅用地的供應量。從我們的分析數據來(lái)看，住宅用地的供給是不足的。除了讓地方政府加大住宅用地的供給量之外，如果允許農村集體建設土地進(jìn)入市場(chǎng)，形成競爭性土地供應市場(chǎng)，那么住宅用地的供給也將能夠有效增加。同時(shí)，如果允許在集體建設用地上建設商品房，那么房屋供給也將能夠有效增加。此外，由于過(guò)高的城鎮居民房屋多套率也加大了房屋的供求矛盾，如果用稅收的辦法來(lái)控制城鎮居民房屋的多套率，就一定要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，否則房屋多套率很難降下來(lái)；除房地產(chǎn)稅之外，還可以征收土地使用稅，并對兩套以上房子開(kāi)征累進(jìn)稅，這樣可以更好的降低房屋多套率，從而改善房屋供求結構、降低房?jì)r(jià)、提高購房自住的滿(mǎn)足率，而且開(kāi)征這些稅收本身也是對目前地方政府土地財政的一種改革方式。至于提高收入，我們認為最根本的還是要大力發(fā)展吸納就業(yè)能力最強的中小型和微型民營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體戶(hù)，具體辦法包括放寬準入門(mén)檻、降低稅負，減少對它們的吃拿卡要以及行政執法中索取費用等行為。

（易聲宇整理，已經(jīng)演講人審閱）

胡存智：以換地權益書(shū)構建自由流動(dòng)機制

目前土地流轉有很多現實(shí)的障礙，造成流轉實(shí)際效果不好。其中，主要有三個(gè)障礙。第一，土地的多重負擔造成流動(dòng)的障礙和困難。土地既要滿(mǎn)足生產(chǎn)力發(fā)展要求，同時(shí)還要為了中國國情需要保持承包權的穩定。障礙和困難主要表現在五個(gè)矛盾上：1.土地規模經(jīng)營(yíng)與穩定和維護家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的土地基礎之間的矛盾；2.推動(dòng)集中經(jīng)營(yíng)，鼓勵資本下鄉與強勢資本造成土地兼并之間的矛盾；3.鼓勵進(jìn)城農民的承包地長(cháng)期流轉與以土地穩定不變充當返鄉農民的生活退路之間的矛盾；4.社會(huì )化專(zhuān)業(yè)化農地流轉與權勢集團（包括村委會(huì )、農業(yè)公司、基層政府）對農民的強迫力量之間的矛盾；5.流轉與流轉后農民回鄉及時(shí)索回土地作為生產(chǎn)生活退路之間的矛盾。這些矛盾造成了流轉上的第一個(gè)障礙和困難。

第二，土地缺乏雙向流動(dòng)的途徑和保障造成障礙。由于當前土地的流向和趨勢是不一樣的，農地從分散到規模經(jīng)營(yíng)是主流，反過(guò)來(lái)是少量和非主流；建設用地跟著(zhù)城鎮化過(guò)程向城鎮集中是主流，返回去是次要也是零星的。同時(shí)農民把土地作為退路是零星和分散的，發(fā)生概率也比較小。這種情況下，各地各方面的探索都做的一件事就是為主流方向做“改革”，而沒(méi)有為相反的流向提供保障。這樣一來(lái)產(chǎn)生的問(wèn)題就是：要素的流動(dòng)只有正向流動(dòng)沒(méi)有返向流動(dòng)，很難說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟，也不是真正的要素流動(dòng)。

第三，土地空間及位置制約經(jīng)營(yíng)方式影響流轉。土地與資金不同，資金只要集中就可以規模使用，沒(méi)有來(lái)源和位置的限制。土地的規模經(jīng)營(yíng)則有一個(gè)空間位置問(wèn)題：土地必須連片，分散不連片是難以利用的。土地連片使用后還要避免把中心部位地再分割出去，否則土地規模經(jīng)營(yíng)方式也難以持續。因此，土地規模經(jīng)營(yíng)的核心是土地連片經(jīng)營(yíng)。規模經(jīng)營(yíng)中為實(shí)現土地連片，十有八九會(huì )出現強迫農民流轉土地的現象。

由于上述原因的影響，目前土地流轉的成效不是很好。十七屆三中全會(huì )之前我們做了統計，流轉比例只占耕地4.75%，比例高的地區也只有20—30%，遠遠低于農村勞動(dòng)力進(jìn)城的比例。土地流轉情況不佳，不僅僅與制度不完善有關(guān)，更與要素流動(dòng)的路徑設置不完善有關(guān)。

基于以上這三個(gè)問(wèn)題，我的主張是，以換地權益書(shū)構建土地要素返向流動(dòng)的保證。這里的“返向”主要有幾個(gè)意思，一是一定要有返向流動(dòng)的路徑安排，無(wú)論正向反向、主流和非主流，都要有安排，使得要素流動(dòng)能夠形成一個(gè)雙向的、能夠保證市場(chǎng)經(jīng)濟和城鄉統籌發(fā)展所需要的自由流動(dòng)。從分析中我們發(fā)現，有兩個(gè)特點(diǎn)值得注意，一個(gè)是分散向集中、從農村向城市，這是土地的主要流動(dòng)方向，相反是零星和少量；二是規模經(jīng)營(yíng)對土地的位置有更高的要求，但是為了保證農民的退路，土地社保功能主要與土地的面積、而不是位置有更密切的關(guān)系。根據這個(gè)特性，我們就能夠解決地塊的替代使用問(wèn)題，建立返向流動(dòng)途徑，同時(shí)能夠滿(mǎn)足規模經(jīng)營(yíng)和社會(huì )保障兩個(gè)需求。我們所引進(jìn)的創(chuàng )新工具叫“換地權益書(shū)”，它的特征是：面積是核心、位置是條件，通過(guò)這種安排來(lái)解決土地流轉問(wèn)題，構建返向流動(dòng)的政策工具，從而構建完整的土地流動(dòng)鏈條。

換地權益書(shū)是一種法律證書(shū)，標志著(zhù)對土地的權利，可以在一定時(shí)候換取土地。這個(gè)證書(shū)既可以換取一定土地面積，也可以換取一定土地價(jià)值，還可以?xún)烧呒娑兄Ｗ鳛橐粋€(gè)政策工具，它可以破除土地流動(dòng)性障礙，淡化土地位置作用的影響。換地權益書(shū)可以由政府或者法定機構在收回土地的時(shí)候發(fā)放，作為一種法律憑證，它記載有原來(lái)面積、等級、價(jià)格等等東西，在必要時(shí)候兌換成土地。權益書(shū)在歐洲主要用于土地整理和土地交換，在美國用于土地開(kāi)發(fā)，而在香港則主要用于征收土地。香港的換地權益書(shū)可以合并使用，也可以交付一定的地價(jià)。中國大陸于1999年在海南省發(fā)放了換地權益書(shū)，經(jīng)過(guò)了十年的實(shí)踐，目前還在使用中。

換地權益書(shū)可以有幾種形式，一是以面積為主要記載，換地的時(shí)候可以換回同等面積。二是建設用地的換地權益書(shū)則可以記載換地權益書(shū)的價(jià)值，到時(shí)候可以換回其他同等價(jià)值的土地。為了保證農民盡可能換回原有那塊地，當不能換回原有地塊的時(shí)候，就可以通過(guò)距離原地遠一點(diǎn)就多換一點(diǎn)面積的辦法來(lái)履行換地權益書(shū)。我們把規則制訂好了，農民接受規模經(jīng)營(yíng)就知道預期結果，將來(lái)就不會(huì )發(fā)生糾紛。對于建設用地的換地權益書(shū)，既可以換成本村本土的建設用地，也可以換成其他地方的建設用地，這樣有助于農村向城市發(fā)展。

隨著(zhù)這個(gè)換地權益書(shū)而來(lái)的有一系列的管理問(wèn)題，既然是法律文書(shū)，一是需要有公信力，二是需要有法律的嚴肅性。為此，我個(gè)人建議換地權益書(shū)最好由縣級政府全程統一管理。如果換地權益書(shū)歸集的土地范圍大了，就可以在全域范圍內調劑、兌換土地。此外，要有專(zhuān)門(mén)機構管理權益書(shū)，特別在農戶(hù)贖回土地的時(shí)候要把權益書(shū)及時(shí)收回來(lái)銷(xiāo)毀，對于宅基地也可以這樣實(shí)行。這樣，無(wú)論規模化經(jīng)營(yíng)也好，農村向城鎮集中也罷，農民都有切實(shí)保證。

最后要說(shuō)的是，這種換地權益書(shū)作為一種新的制度安排，處理得好可以實(shí)現各方共贏(yíng)，首先農民進(jìn)城也不擔心失去土地，放心把土地流轉；其次，公司也能夠得到規模經(jīng)營(yíng)，集體經(jīng)濟組織也能得到規模化的好處；再次，對國家而言則可以破除城鄉二元結構，促進(jìn)城鄉統籌發(fā)展，可謂一舉多得。當然，如果處理不好，它也會(huì )帶來(lái)很多的麻煩和問(wèn)題。所以，對換地權益書(shū)這種新的制度安排，我們必須慎之又慎，在充分論證和試點(diǎn)的情況下謹慎推行。

（易聲宇整理，經(jīng)演講人審閱）

會(huì )議第二節討論

盛洪評論：

我認為換地權益書(shū)是一個(gè)很好設想，但有更好更一般交易方式就是土地跟貨幣之間交易。換地權益書(shū)肯定有更多附加條件，用來(lái)代替征地時(shí)候全額支付土地價(jià)格，因此它是一個(gè)很中間的改革方式。而且，特定一對一換地權益書(shū)其實(shí)妨礙交易。城鄉對流不見(jiàn)得需要用一對一的方式實(shí)現。一個(gè)人在城里住厭了愿意到農村當農民，可以通過(guò)很一般的貨幣買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲得土地。換地權益書(shū)的好處可能只局限在現在，且如果要推行換地權益書(shū)，需要證明更一般的交易可能達不到更多的政策目標。

胡存智評論：

盛老師說(shuō)的有一定道理。關(guān)鍵在于土地被要求承擔社會(huì )功能，可能需要給農民留下退路。換地權益書(shū)可以解決是否需要給農民留下退路的問(wèn)題：農民擁有換地的權利，可退可不退。

陳家澤評論：

我覺(jué)得換地權益書(shū)的好處在于促進(jìn)交易。成都在設計土地銀行時(shí)，和胡老師的思路是比較接近的。換地有一個(gè)重要的局限。即地域的限制。它實(shí)際上是一種股票的概念，并有利于漸進(jìn)式的改革。我比較贊同這種制度。

孫佑海評論：

現在有一個(gè)很現實(shí)的情況，即城市用地和農村用地的不同趨勢，城市用地是人增地增，而農村建設用地是人減地增。05年，農村建設用地是16.56萬(wàn)平方公里，占整個(gè)全國用地的51%還多。農村建設用地是我們整個(gè)城鎮建設和工業(yè)用地的兩倍之多，可是05年農村人口只是城鎮人口的1.4倍。91年，農村人均用地12.36萬(wàn)平方公里。14年間，農村用地增加了4.2萬(wàn)平方公里，且這4.2萬(wàn)平方公里的用地是在農村人口減少了1.1億的情況下發(fā)生的。兩個(gè)方面值得我們關(guān)注，一方面，整個(gè)城市的人口城市化滯后于土地城市化；另一方面，農村的建設用地在增加。這個(gè)問(wèn)題值得思考。

胡存智提問(wèn)：

秦暉教授提到Private Collective這個(gè)概念，中文的翻譯是什么？國外有沒(méi)有類(lèi)似的實(shí)踐？這個(gè)概念與我國已經(jīng)有十幾年實(shí)踐的，以土地為核心的農村社區補助合作制有什么區別和關(guān)系？

秦暉回答：

在國外，不管是在大陸法系還是普通法系的民法體系中，是沒(méi)有Collective這個(gè)概念的。我之所以要說(shuō)Private Collective是考慮到中國特色。在早期羅馬法時(shí)代，羅馬集體對權利的干預很大，但也沒(méi)有Collective這個(gè)概念。如果有一些，也無(wú)非是附著(zhù)在權利的行使上，比如繼承權家族限制等等。波音公司有幾十萬(wàn)股東，股東人數可能超過(guò)一些小國家的人口，但誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)它是集體所有制。幾十萬(wàn)人共有的財產(chǎn)或一個(gè)人的財產(chǎn)，只要是民間的，只要是自由組合的，誰(shuí)也不會(huì )懷疑它是Private。大家知道很多大型的股份公司的，但是誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)這就不是Private。

然而，中國法律規定土地必須是Collective持有。制度是可以有彈性的，集體持有完全可以，只不過(guò)如果集體持有土地，應該給個(gè)人集體的進(jìn)出權。當初我們生產(chǎn)性集體的解構就是采取這種辦法，林毅夫先生反反復復講過(guò)。地權性集體為什么不能采取這個(gè)辦法？

Private Collective的土地所有制和現在的制度有什么不同？這個(gè)不同是顯而易見(jiàn)的。第一就是有退出機制。我們現在的集體哪怕是股份制的，股份也和成員權掛在一起，不能進(jìn)也不能退。假設這個(gè)制度的確給農民帶來(lái)好處，例如給一部分土地增值收益很大的農民帶來(lái)享受。這部分農民可以無(wú)需勞動(dòng)也無(wú)需投資，但他卻也沒(méi)有辦法投資，一輩子可以當除了吃喝嫖賭以外什么都不干的人，這是一種正常的現象嗎？

如果取消了所謂的身份制。實(shí)際上的變化是兩個(gè)。一是取消所謂的身份權。二是取消所謂的政社合一。在座的陳錫文先生在去年有一個(gè)說(shuō)法我是很同意的。即我們雖然要維護集體國有制，但是行政村的經(jīng)濟職能要逐漸剝離。我們只要解決了集體所有制的身份性或者進(jìn)入退出機制，這種所謂的集體其實(shí)就變成了股份制和Private制度。我們的產(chǎn)權改革不也就到位了嗎？只不過(guò)在名義上，我們完全滿(mǎn)足了《憲法》的各種條款，我覺(jué)得有什么不可以呢？

秦暉評論：

天勇講的東亞型和南亞拉美型其實(shí)并不是居住模式區別，因為東亞和南亞拉美都是允許貧民窟的。區別只是在于東亞型由于經(jīng)濟增長(cháng)速度快，分配也相對平均，貧民窟很快就自我消解了。但是在尊重貧民窟存在權這一點(diǎn)上，兩種模式之間并沒(méi)有任何區別，因此這兩者可以合二為一。至于中國，也不是世界上唯一的特例。我認為，中國和民主改革之前的南非非常接近。你看看南非當時(shí)用的幾個(gè)詞，一個(gè)是“流動(dòng)工人”，指可以進(jìn)城打工但是不能在城市定居的黑人；一個(gè)叫“有序的城市化”，指的是黑人不能進(jìn)城，使白人城市又干凈又整潔又豪華，而且治安也很好。南非的學(xué)者在討論有序城市化的時(shí)候，是拿美國作為反例的。按照我的分類(lèi)則很簡(jiǎn)單，東亞、南亞、拉美都是一回事，發(fā)達國家早期也是一回事；第二類(lèi)就是中國和南非這一類(lèi)身份性的居住模式。

周天勇評論：

南亞、拉美與東亞相比，城市化的結果是不同的。我們做了世界各國關(guān)于中小企業(yè)制度的比較研究，發(fā)現拉美、東亞以及南亞的國家，政府關(guān)于中小企業(yè)的制度是不同的，這導致進(jìn)城這些人的收入、就業(yè)、居住、創(chuàng )業(yè)上的不同。所以我覺(jué)得，南亞、拉美的城市化道路與人口轉移的道路，和東亞是絕對不一樣的。當然，拉美和東亞都是允許貧民窟的，但是拉美對中小企業(yè)的限制和中國差不多，都很苛刻。

梁振英評論：

剛才秦暉老師提的Private Collective概念，我也是第一次聽(tīng)到。香港有類(lèi)似性質(zhì)的擁有房地產(chǎn)的一些Collective。比如說(shuō)香港有一段時(shí)期，由于房?jì)r(jià)高，港英政府給某一個(gè)層級公務(wù)員集體批地，建立公務(wù)員建屋合作社。政府用低于市場(chǎng)價(jià)格的地價(jià)給他們批地發(fā)放地契，可以建房子但是不能買(mǎi)賣(mài)。公務(wù)員合作社修了房子以后在公務(wù)員之中進(jìn)行分配，公務(wù)員可以分配到房子但是除了同樣符合政策的其他公務(wù)員之外不能賣(mài)給別人。由于當時(shí)建房的容置率比較低，而且政府給的地契沒(méi)有容置率的限制，所以后來(lái)很多地產(chǎn)商打這些土地的主意。必須每個(gè)合作社的成員同意的話(huà)，這個(gè)集體的地權就可以賣(mài)，但也必須得到政府的同意。政府也要向他收一筆地價(jià)款。所以這個(gè)Private Collective至少在香港有以這種形式存在的處理土地流轉的經(jīng)驗。所以，有很多經(jīng)驗可以借鑒。

胡存智評論：

什么叫Private Collective？把地權量化到個(gè)人，在此基礎上建立社區土地合作制，再加上土地置換書(shū)，即等于Private Collective制度。

 

（洪浩整理，未經(jīng)演講人審閱）